El discurso que acompaña la discusión del Proyecto de Ley 301 pretende instalar la idea de que el país “finalmente está regulando correctamente los alquileres temporales”. Sin embargo, esa afirmación no resiste un análisis serio. A diferencia de lo que se comunica, este proyecto no resuelve el problema, no ordena la actividad y, en algunos aspectos, empeora la situación existente, especialmente en las propiedades horizontales.
En primer lugar, llama la atención que el proyecto derogue el artículo 21 de la Ley 80 de 2012, que establecía la única sanción estatal vigente contra quienes operaban alquileres de corta estancia sin permisos. Ese artículo era el mecanismo que desincentivaba la informalidad y permitía aplicar multas. Hoy se elimina sin crear un régimen sancionatorio equivalente en su lugar. Decir que se está regulando correctamente una actividad mientras se eliminan las sanciones contra la operación ilegal es, por decir lo menos, discutible.
En segundo lugar, el proyecto se limita a crear un registro y una obligación tributaria, pero no analiza ni resuelve el tema central: la permisibilidad del arrendamiento turístico dentro de propiedades horizontales (PH), que es donde opera la mayoría de estos alquileres. El fenómeno no ocurre en residencias unifamiliares aisladas; ocurre en edificios y complejos donde conviven familias, adultos mayores y residentes permanentes. Ese es el verdadero campo del conflicto, y quedó prácticamente obviado en el articulado.
Lo preocupante es que, al no abordar este punto, el proyecto coloca a las PH en una posición peor que la actual. ¿Por qué? Porque mientras el Estado crea un registro que habilita la actividad desde la perspectiva tributaria, no exige que el propietario acredite que el alquiler temporal está permitido por el reglamento de copropiedad. De esta forma, un mismo inmueble puede quedar debidamente inscrito ante la Autoridad de Turismo, pero en infracción del régimen interno de su PH.
La pregunta es inevitable: ¿eso ordena o desordena?
Hoy las PH, que ya enfrentan el problema de propietarios que alquilan de manera irregular a través de plataformas digitales, pierden el único respaldo sancionatorio estatal que existía. Mañana, con el proyecto aprobado tal como está, deberán lidiar con propietarios que podrán alegar: “estoy inscrito ante la ATP, por lo tanto, estoy autorizado”. Mientras tanto, la PH quedará sin herramientas, sin respaldo administrativo y sin haber sido considerada en la discusión de fondo.
Regular los alquileres temporales no consiste únicamente en cobrar impuestos. Implica comprender la convivencia, la seguridad, el ruido, el manejo de visitantes, la vida comunitaria y el rol vinculante del reglamento de copropiedad. Nada de esto fue trabajado con la profundidad necesaria. Nada de esto aparece en el texto. Nada de esto fue objeto de un análisis responsable.
Lo más grave no es que el proyecto sea incompleto, sino que se pretenda presentarlo como la solución correcta, cuando en realidad no ordena, formaliza de manera parcial y deja desprotegidas a las propiedades horizontales, que son precisamente el epicentro del problema.
Si el objetivo del país es regular de verdad los alquileres temporales, el Proyecto de Ley 301 debe ser corregido antes de su aprobación final. De lo contrario, lejos de regular, estaremos legislando para profundizar la confusión, fortalecer la informalidad y debilitar la convivencia.
El autor es abogado especialista en administración de propiedad horizontal.
