Haga la cuenta conmigo. Cien apartamentos, veinte mil dólares de presupuesto mensual, doce mil metros construidos. Hoy la cuota se reparte por metraje, como manda la Ley 284: un dólar con sesenta y siete el metro. El apartamento de sesenta metros paga cien dólares. El penthouse de trescientos paga quinientos.

Ahora el Proyecto de Ley 678, del diputado Ernesto Cedeño, prohijado el 20 de agosto por la Comisión de Infraestructura Pública y Asuntos del Canal. Veinte mil dólares entre cien apartamentos: doscientos cada uno. El de sesenta metros pasa de cien a doscientos: le duplicaron la cuota. El penthouse pasa de quinientos a doscientos: le rebajaron el sesenta por ciento. Eso es todo. El resto es literatura.

No hay forma de presentar eso como equidad. Repartir en partes iguales significa que las unidades de menor valor financian a las de mayor valor. El que más tiene paga menos y el que menos tiene paga más. No es un descuido de redacción: es la consecuencia aritmética de la regla.

Y conviene decir quiénes son. Las unidades pequeñas se compran con hipoteca de interés preferencial bajo la Ley 3 de 1985. Ahí vive el empleado bancario, la enfermera, el maestro. A esa gente le suben el gasto fijo sin preguntarle, y la Ley 284 tiene lista la cascada: recargo, suspensión de áreas comunes, proceso ejecutivo y reporte al banco acreedor.

Hablemos entonces del banco, el verdadero beneficiario, que nadie ha nombrado. La cuota no es una deuda común. El artículo 21 de la Ley 284 la declara de carácter real: recae sobre la unidad, no sobre la persona. Persigue a la finca y sobrevive al cambio de dueño. Nace con el régimen, inscrito en el Registro Público antes de que exista hipoteca alguna.

Esa es hoy el arma más poderosa de una comunidad frente a un banco por una unidad morosa: la restricción es congénita, es anterior, y nadie puede dar en garantía más derecho del que tiene. El Proyecto 678 desarma ese argumento. Si la medida de una carga real inscrita puede cambiarse por ley ordinaria después de constituida la hipoteca, el banco tendrá una respuesta que hoy no tiene: me subordiné a la carga que constaba en el folio real cuando presté; esta tiene otra medida y fecha posterior; en lo que exceda, no me es oponible.

Y un segundo regalo. Hoy cualquiera calcula, antes de firmar, cuánto pesa la carga sobre una finca: basta el metraje y el reglamento inscrito. Con la nueva regla depende de cuántos apartamentos tenga el edificio, dato ajeno a la finca que un vecino mueve con una segregación. Una carga que no se mide en el Registro pierde lo que la hace oponible.

Y un tercer efecto: los bancos terminan dueños de las unidades de mayor valor adjudicadas en remate, y mantenerlas les saldrá más barato.

Con nombre y apellido: adentro ganan los propietarios de mayor patrimonio; afuera, los acreedores hipotecarios. Pierde el dueño de la unidad modesta, y pierde la propiedad horizontal como institución, más débil frente a quien tiene departamento legal propio.

Y todavía hay una vuelta de tuerca. El proyecto le baja la cuota al dueño del penthouse, pero no le toca ni una coma al coeficiente de participación, la tabla que la Ley 284 calcula sobre el valor de cada unidad y que decide cuánto pesa cada voto. El propietario grande pasa a pagar como el chico, pero sigue votando como el grande.

Y eso importa donde más duele. Las decisiones de fondo, reformar el reglamento, aprobar obras extraordinarias, disponer de bienes comunes, la Ley 284 las reserva a mayorías calificadas medidas por valor. Ahí el dueño de mayor coeficiente conserva intacto su poder de veto. La reforma le rebaja la contribución y le deja el control: premia dos veces al mismo, que paga menos y sigue mandando.

Y aquí conviene tomarle la palabra al proyecto. Si la igualdad entre unidades es de verdad el principio que lo inspira, habría que igualar también el coeficiente: el mismo valor para el estudio y para el penthouse. Nadie lo propone, y con razón, porque ese coeficiente mide cuánto le pertenece a cada quien de los bienes comunes, e igualarlo sería quitarle propiedad a alguien. Ahí queda a la vista todo: la igualdad se invoca donde le rebaja la cuota al grande y se abandona donde le costaría patrimonio. No es un principio. Es un resultado, vestido de principio.

Falta el remate, y es casi cómico. El artículo 2, después de ordenar el reparto en partes iguales, cierra con un parágrafo según el cual la distribución atenderá al principio de equidad contributiva, procurando que las cargas guarden relación con el beneficio efectivo de los servicios. Y la prohibición de usar el área construida no es absoluta: solo opera cuando ese parámetro no guarde relación con el servicio prestado.

Es decir: ordena repartir por cabeza y, tres líneas después, por beneficio. Dos mandatos incompatibles en el mismo artículo. Eso no es una ley: es un pleito redactado de antemano, que se litigará edificio por edificio ante los jueces de paz.

La Ley 284 necesita arreglos, y muchos: cuatro años lleva sin reglamento. Pero lo pendiente no es esto. Si en algún edificio el metraje produce resultados injustos, el artículo 26 ya permite a esa asamblea fijar la cuota de otra manera. La herramienta existe y es de cada comunidad.

Lo que el Proyecto 678 hace es quitársela a todas, para imponer una regla única que le sube la cuota al que menos tiene y se la baja al que más tiene. Está pendiente de primer debate. Todavía se puede detener.

El autor es abogado.