Los que me conocen saben que, por años, he sido un defensor acérrimo del respeto a la integralidad de la zonificación en los barrios de la ciudad. Este concepto está debidamente consagrado en el artículo 26 de la Ley 6 de 2006, numeral 1, que reza así: “…Para los cambios o modificaciones, se tomarán en consideración los siguientes parámetros: 1. Que todo cambio de zonificación o uso de suelo deberá ser integral o formar parte de algún plan especial o parcial, y deberá ser concordante con lo establecido en el plan local”.
Hasta allí todo claro… a veces. Si algún día se revisaran las actas históricas de la Junta de Planificación Municipal, se podrían observar, en diversos periodos desde 2006 a la fecha, casos curiosos con interpretaciones “creativas” de dicho artículo. Estas interpretaciones buscan, en su mayoría, ofrecer soluciones que terminan flexibilizando la aplicación de la ley por distintas razones; unas razonables y legítimas, otras no tanto.
Si bien la falta de una aplicación estricta de las normas urbanísticas es una clara violación del estado de derecho, no es menos cierto aquello de que “la ley está hecha para servir al hombre, y no el hombre para servir a la ley”. Por tanto, el principio rector, tanto en la redacción como en la aplicación de las normas urbanas, debería ser la justicia. Aquí es donde ingresamos al terreno de lo subjetivo si no se tiene una noción clara de la justicia como virtud cardinal.
De hecho, como todo instrumento humano, la zonificación puede ser utilizada tanto para el bien como para el mal. Puede servir para segregar indirectamente a personas de menores ingresos, para especular o para restringir la producción de vivienda. Esto no niega que existan justificaciones nobles para su uso, como el control de molestias (olores, ruidos, tráfico), la búsqueda de armonía estética o algo tan básico como garantizar que los servicios públicos abastezcan a la población existente y a la proyectada a 5 o 10 años.
Sin embargo, es crucial considerar siempre los efectos colaterales de una política pública, especialmente hacia los más vulnerables. No son pocas las ocasiones en que vemos errores garrafales de análisis reflejados en normativas que hieren el sentido común y la justicia más elemental, a menudo cometidos por técnicos poco familiarizados con el territorio. Es por ello que los procesos de revisión periódica y dinámica se hacen necesarios.
Hace poco trajeron a mi atención una convocatoria de consulta ciudadana por parte de la Junta Comunal de Parque Lefevre, referente a un lote de 800 m². La propuesta busca bajar su intensidad de uso y densidad, pasando de un código de zonificación 1ZM5 a 1ZM3, al parecer con el fin de dividir el lote, posiblemente en dos, lo cual, si fuese en partes iguales, no cumpliría con el área mínima requerida de 600 m². Esto dificultaría el desarrollo de edificios residenciales de baja y mediana altura y densidad, algo que quizás sí esté solicitando el mercado en lugar de los grandes proyectos en altura.
De ser esto así, es probable que toda esa zona de la avenida Ernesto T. Lefevre haya sido mal zonificada, sin considerar que el mercado podría requerir mayor flexibilidad en la regulación predial para brindar una variedad de productos inmobiliarios residenciales o de usos mixtos, mejorando así la disponibilidad y bajando los precios de la vivienda. El problema radica en la solución propuesta: en lugar de utilizar la ley para revisar el planteamiento de 2021 de forma integral, incorporando criterios de economía urbana para toda la zona, la Junta de Planificación Municipal opta por actuar al margen de la integralidad exigida, ajustando puntualmente un solo lote.
Se hace necesario, antes de embarcarnos en cualquier revisión —para este o cualquier otro caso—, tener los elementos básicos documentados y analizados. Solo así se podrán tomar decisiones correctas tanto desde la administración municipal como desde las comunidades. La investigación urbana, incluyendo la inmobiliaria, es un paso ineludible; de lo contrario, continuaremos simplemente “pintando mapas”, como decía un colega del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, y lanzando proyectos inmobiliarios basados en intuiciones sin contar con los elementos esenciales de análisis para los tomadores de decisiones.
De no hacer las revisiones periódicas, pertinentes y necesarias, convertiremos las normas de uso de suelo de una herramienta útil en una camisa de fuerza que tarde o temprano requerirá ser removida. La ciudad no puede esperar más.
El autor es arquitecto y urbanista.
