El impuesto de transferencia de bienes inmuebles (ITBI) es uno de los doce impuestos nacionales, según el artículo 683 del Código Fiscal (CF). Este impuesto no se encuentra desarrollado en el CF, sino en la Ley 106 de 1974 y sus reformas.
El ITBI afecta la transferencia de bienes inmuebles (terreno y mejoras), ya sea mediante contratos de compraventa, permuta, dación en pago, donación, pago o mediante cualquier acuerdo que implique la transferencia del dominio de un bien inmueble. La tasa del impuesto es del 2%, y la base imponible sobre la cual se calculará el impuesto será la mayor entre los valores que resulten de:
i) El valor pactado en la escritura pública que contiene el acto jurídico de la transferencia del bien inmueble; o
ii) El valor catastral del bien inmueble en manos de quien lo transmite, más el valor de las mejoras efectuadas sobre dicho bien, si existen, más una suma equivalente al 5% del valor catastral del terreno y de las mejoras por cada año calendario completo que haya transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación del terreno y de las mejoras, respectivamente.
Esta fórmula no considera que las mejoras se deprecian; por el contrario, solo contempla incrementos en el valor.
El contribuyente de este tributo es la persona que transmite el bien inmueble, quien deberá cancelar el impuesto al Fisco antes de efectuar la transferencia. En la escritura pública debe hacerse constar el pago del ITBI y los datos de la declaración jurada (formulario 106), a fin de que el notario público pueda cerrar dicho instrumento y el Registro Público inscribirlo.
El artículo 2 de la norma mencionada establece las únicas exoneraciones que quedarán vigentes del ITBI a partir del 1 de enero de 2026:
i) Las expropiaciones y compraventas que haga el Estado;
ii) Las compraventas que realicen las microempresas de responsabilidad limitada; y
iii) Las donaciones a favor del Estado, de sus instituciones autónomas, de los municipios y de las asociaciones de municipios, así como las donaciones entre parientes dentro del primer grado de consanguinidad y entre cónyuges.
El artículo 3 de la Ley 106 de 1974 requiere ser modificado, dado que su redacción no se encuentra alineada con el contenido del artículo 701 del CF.
Precisamente, el artículo 3 de la Ley 106 de 1974 indica que el ITBI pagado por quien vende el bien podrá ser deducible únicamente del impuesto sobre la renta (ISR) causado (dólar por dólar) por la enajenación del bien, y remite a revisar el tratamiento dispuesto en el artículo 701 del CF, aplicable solo a las personas cuyo giro ordinario sea la venta de bienes inmuebles.
Sin embargo, dicho tratamiento, según la nueva redacción del artículo 701-A del CF, estaría limitado únicamente a quienes venden terrenos y lotes (sin mejoras construidas) como giro ordinario de su negocio, dado que la venta de terrenos con viviendas y locales comerciales nuevos tiene un tratamiento tributario especial, que considera como base imponible el valor de la vivienda o local comercial nuevo, sobre el cual se aplica un porcentaje (según tabla) dependiendo del valor.
El monto resultante constituye el ISR definitivo a pagar, y el artículo 701-A del CF no contempla la posibilidad de aplicar ninguna deducción sobre el ISR causado. Distinto es el caso de la liquidación del impuesto complementario y del impuesto de dividendos, en los cuales el ITBI sí puede ser considerado un gasto deducible.
El autor es abogado especializado en derecho tributario.
