En Panamá, el régimen de propiedad horizontal se creó en 1952 mediante la Ley N.° 33, ante la necesidad de regular los pisos y departamentos que se construían en aquella época. Actualmente, se encuentra regulado por la Ley 284 de 2022, la cual surgió tras una de las situaciones más trascendentales de la historia de la humanidad: la pandemia de la covid-19.
Y se preguntarán: ¿qué tiene que ver la pandemia con el régimen de propiedad horizontal y con la situación que vive nuestro país aún hoy? La respuesta es muy sencilla, pero la solución parece ser mucho más compleja de lo que debería. Se trata, precisamente, de la crisis económica que se ha mantenido a lo largo de los años, la falta de empleos formales y la desigualdad entre las clases sociales que, incluso después de aquel período, continúa con gran intensidad, impidiendo que una ley con una visión casi utópica, como la Ley 284, pueda cumplirse a cabalidad.
La ley vigente del régimen de propiedad horizontal está repleta de formalidades. Exige personal idóneo y especialistas en el área para prácticamente cualquier actividad que deba realizarse por mandato de la propia norma. Estas disposiciones pueden observarse a lo largo de todo el texto legal, pero destacan, principalmente, las contenidas en el artículo 80, numerales 8, 9 y 10. Se entiende la lógica de que la mayoría de los bienes inmuebles inscritos en este régimen sean condominios y que, por su naturaleza, requieran mantenimiento profesional para evitar daños estructurales, además de otras problemáticas que puedan caer dentro de la jurisdicción ordinaria, tal como lo establece el artículo 29. Sin embargo, al encontrarnos en una situación económica tan difícil para la población en general, muchos copropietarios no pueden pagar las cuotas ordinarias de mantenimiento. Por ende, no existe un fondo para imprevistos y, mucho menos, la posibilidad de que la junta directiva pueda desembolsar un monto extraordinario, como lo disponen los artículos 25, 46 y 80, numeral 4.
Esta cantidad de requisitos es similar a la que la ley exige a una empresa dedicada al comercio. Si bien es cierto que en Panamá existen muchos comercios inscritos bajo este régimen, no todos los inmuebles sujetos a propiedad horizontal forman parte de ese conglomerado. La ley no hace una distinción clara entre los P.H. destinados al comercio y aquellos cuya finalidad es habitacional. Esto trae como consecuencia que los costos que manejan las instituciones públicas para cualquier trámite relacionado con la propiedad horizontal se mantengan elevados, imposibilitando la reducción de las cuotas de mantenimiento y, a su vez, obligando a las administraciones a ejercer la acción civil consagrada en el artículo 28, numeral 7. Ello provoca, desde mi perspectiva, una vulneración de los derechos y garantías fundamentales reconocidos en los artículos 4 y 117 de la Constitución Política.
En la práctica, existe además otra situación: los copropietarios acuden a las distintas jurisdicciones para hacer valer los derechos que establece la normativa. En muchas ocasiones, al ser la competencia a prevención, estas solicitudes terminan siendo conocidas por despachos no especializados en materia de propiedad horizontal, lo que da lugar a sanciones completamente ilegales, al no comprenderse la naturaleza intrínseca de los derechos propios de este régimen. Estos derechos nacen única y exclusivamente del cumplimiento de los deberes y obligaciones del copropietario. Si dicho cumplimiento no existe, tampoco puede haber un pleno ejercicio de esos derechos, porque simplemente no existirán los fondos necesarios para satisfacer las exigencias que impone la propia ley. Es tan sencillo como eso.
Esta ley no representa una verdadera solución porque no responde a las realidades de lo que implica una causa social ni establece una diferenciación entre los agentes de comercio y aquellos propietarios que no persiguen fines de lucro. En lugar de ofrecer una respuesta clara a la problemática, crea mayores complicaciones y diferencias que terminan sobresaturando el sistema judicial ordinario. La situación económica del Estado impide que lo dispuesto en la norma pueda trasladarse de manera eficaz a la realidad.
El autor es estudiante graduando de derecho en la Universidad de Panamá, especialista en propiedad horizontal.
