El mercado hipotecario panameño continúa mostrando señales de contracción.
Entre enero y septiembre de 2026, los nuevos préstamos hipotecarios de interés preferencial disminuyeron 30.33%, al pasar de $421.7 millones en igual período de 2025 a $293.8 millones este año, una reducción de $127.9 millones, según las estadísticas de la Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP), presentadas por la Asociación Bancaria de Panamá (ABP).
Carlos Berguido, presidente ejecutivo de la ABP, explicó que la caída forma parte de una tendencia que comenzó hace varios años y que se ha profundizado por los cambios en las condiciones para acceder a los financiamientos de viviendas, particularmente aquellos respaldados por el régimen de intereses preferenciales.
Agregó que el sector hipotecario ha sido uno de los más afectados por los cambios regulatorios, los atrasos en los pagos de los subsidios estatales a los bancos y la incertidumbre que acompañó la aprobación e implementación de la nueva legislación.
Las cifras muestran la magnitud de esta contracción. Durante los primeros nueve meses de 2023, los desembolsos de nuevos préstamos hipotecarios preferenciales alcanzaron aproximadamente $746 millones. En 2024 disminuyeron a $601 millones; en 2025 bajaron a $421 millones y en 2026 se situaron en alrededor de $293 millones.
Esto representa una reducción acumulada cercana al 61% frente al nivel registrado en 2023.
Berguido recordó que uno de los primeros factores que afectó al mercado fue la acumulación de compromisos pendientes del Estado con los bancos por concepto de los subsidios de intereses preferenciales.
“Eso forzó a muchos bancos a salir”, señaló el ejecutivo, al explicar que los atrasos en los reembolsos elevaron los costos financieros de las entidades y provocaron que algunas suspendieran temporalmente su participación en este segmento.
Posteriormente, el aumento de las tasas de interés internacionales y el proceso de modificación de la legislación introdujeron nuevas dificultades.
El presidente ejecutivo de la ABP explicó que las discusiones sobre los cambios al régimen comenzaron en 2024 y continuaron durante 2025. La aprobación de una nueva legislación, sus posteriores correcciones y los ajustes necesarios para implementarla prolongaron la incertidumbre.
“Los cambios de las reglas del juego producen una incertidumbre”, sostuvo Berguido, al señalar que esta situación provocó que varias entidades se retiraran temporalmente del otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios preferenciales.
Bancos retoman los préstamos, pero persisten las dificultades
Aunque el mercado todavía refleja una caída en los desembolsos, Berguido aseguró que durante 2026 se ha producido una recuperación en la participación de las entidades financieras.
“A diferencia del año pasado, ya todos los bancos tradicionalmente participativos del sistema de hipotecas preferenciales ya están participando y están autorizados”, indicó.
Sin embargo, esta mayor disposición de los bancos a financiar viviendas no necesariamente se traduce en una recuperación inmediata de la demanda.
El ejecutivo advirtió que Panamá continúa enfrentando dificultades relacionadas con la generación de empleo formal, un factor determinante para que las familias puedan cumplir con los requisitos de financiamiento hipotecario.
“El empleo formal no ha vuelto a crecer a los niveles previos”, manifestó Berguido, quien también mencionó el aumento de la informalidad laboral como uno de los factores que inciden en la contracción de la demanda de nuevas hipotecas.
A estas condiciones se suma que la nueva Ley de Intereses Preferenciales, vigente desde enero de 2026, contempla menores subsidios para algunos segmentos de viviendas y un período de cobertura más corto en comparación con el régimen anterior.
Berguido explicó que también se modificaron los rangos de precios de las viviendas que pueden beneficiarse de los incentivos, lo que reduce el universo de compradores potenciales.
El ejecutivo sostuvo que existe una recuperación de la actividad bancaria en este segmento, aunque sus resultados todavía no se reflejan plenamente en las estadísticas. Esto se debe a que el financiamiento hipotecario depende también de la planificación, adecuación y construcción de nuevos proyectos habitacionales.
Las expectativas apuntan a que la recuperación pueda comenzar a reflejarse hacia el cierre de 2026 y durante el primer trimestre de 2027, aunque su ritmo dependerá de la evolución del empleo, la demanda y la oferta de viviendas.
Por su parte, Ernesto A. Boyd Jr. complementó el análisis al señalar que el mercado enfrenta una combinación de factores que encarecen la adquisición de viviendas, entre ellos los costos de construcción, las condiciones de financiamiento y la reducción de los subsidios.
Boyd también señaló que los promotores deben adaptar sus proyectos a las nuevas condiciones de los subsidios, lo que requiere tiempo y ajustes en la oferta inmobiliaria.
Tasas de interés hipotecarias se mantienen en 6.50%
Pese a las dificultades que enfrenta el mercado hipotecario, Panamá mantiene tasas de interés relativamente competitivas frente a otros países de América Latina y Estados Unidos, según los datos comparativos presentados por la Asociación Bancaria de Panamá.
Berguido precisó que la tasa promedio para los nuevos préstamos hipotecarios no preferenciales en Panamá se sitúa en 6.50%, sin incluir los financiamientos que reciben subsidios estatales.
En la comparación regional presentada por la asociación, únicamente Chile registra una tasa inferior, de 4.10%, aunque Berguido aclaró que ese país cuenta con mecanismos particulares de subsidio y compensación que influyen en el costo del financiamiento.
El ejecutivo atribuyó las condiciones competitivas del mercado panameño a la dolarización y a la presencia de 39 bancos de licencia general que compiten por los clientes.
También explicó que las tasas hipotecarias panameñas suelen responder con menor velocidad a los movimientos de la Reserva Federal de Estados Unidos, tanto cuando se producen incrementos como cuando se registran reducciones.
En ese sentido, señaló que los bancos han enfrentado mayores costos para captar depósitos, lo que limita el margen disponible para reducir las tasas de los préstamos.
La combinación de tasas de interés todavía elevadas, menores subsidios y dificultades en el poder adquisitivo de las familias continúa condicionando la recuperación del crédito hipotecario, aun cuando las entidades bancarias han retomado su participación en el financiamiento de viviendas.
